Wirteverband Basel-Stadt

Wie man Mietverhältnisse rasch beendet

Vorzeitige Rückgabe der Mietsache…

Wie kann man vorzeitig aus einem Mietvertrag aussteigen? Diese Frage stellt sich gerade in Unterhaltungsbetrieben recht häufig, vor allem wenn sich wichtige Rahmenbedingungen verändern.

Es gibt immer wieder Lokale, deren Konzept durch neue Gesetze oder Vorschriften in Frage gestellt wird. Die Einführung restriktiverer Öffnungszeiten, wie vor kurzem in Chur, kann dazu führen, dass Nachtlokale nicht mehr auf die erforderlichen Umsätze kommen. Fallen in einem Kanton die L-Bewilligungen für Tänzerinnen weg, kann der Betrieb kaum in gleicher Art weiter geführt werden – im Aargau ging die Zahl der Cabarets von 27 auf 3 zurück, während gleichzeitig dubiose Kontaktbars wie Pilze aus dem Boden schossen. Last but not least, gefährden Rauchverbote die Existenz zahlreicher Betriebe. Künftig werden deshalb immer mehr Wirte mit der Frage konfrontiert, wie sie aus einem Mietvertrag aussteigen können.

Der einfachste Weg ist es, gestützt auf Art. 264 OR die Mietsache vorzeitig zurück zu geben (siehe untenstehenden Artikel). Das bedingt aber, dass ein zumutbarer und zahlungsfähiger Ersatzmieter vorgeschlagen wird. Im Idealfall wird ein Nachfolger gefunden, der auch bereit ist, für das Inventar einen angemessenen Preis zu bezahlen. Nun wird es aber gerade in Krisensituationen nicht immer einfach sein, einen solventen Ersatzmieter zu finden.

Art. 266g OR sieht die Möglichkeit einer Kündigung aus wichtigem Grund vor, wenn eine Partei unvorhersehbar und ohne eigenes Verschulden in eine Situation gerät, die eine weitere Vertragserfüllung unzumutbar macht. Das Mietverhältnis kann in solchen Fällen unter Einhaltung der gesetzlichen Frist auf einen beliebigen Zeitpunkt gekündigt werden. Die vermögensrechtlichen Folgen werden durch den Richter unter Würdigung der gesamten Umstände festgelegt.

Als wichtige Gründe gelten Krieg, schwere Wirtschaftskrisen (nicht aber Konjunkturschwankungen) oder Naturkatastrophen, bei denen die Mietsache zwar nicht beschädigt wird, aber die Verwendung auf absehbare Zeit nutzlos erscheint. Allerdings bleibt ziemlich unklar, was sonst noch als "wichtiger Grund" gelten kann, da es sich um einen unbestimmten Rechtsbegriff mit weitem Ermessensspielraum handelt. Der Richter wird eine Interessensabwägung vornehmen und nach Recht und Billigkeit entscheiden.

Bei Konzepten, die besonders von Rahmenbedingungen abhängen, die aufgrund der politischen Diskussion bedroht erscheinen, empfiehlt es sich, anstelle von langen Mietverträgen kürzere Laufzeiten mit Optionen auf Vertragsverlängerung einzugehen. Es kann nicht schaden, im Mietvertrag allgemeine Voraussetzungen zu definieren (z.B. dass der Kanton pro Cabaret sechs Kontingente für L-Bewilligungen gewährt), die gegeben sein müssen, damit der Mieter den Vertrag einhalten muss. Der Nutzen solcher Ausstiegsklauseln wurde aber bisher nicht erwiesen.


Vorzeitige Rückgabe der Mietsache

Wenn Sie vorzeitig aus einem Mietvertrag aussteigen wollen, müssen Sie dem Vermieter klar und eindeutig mitteilen, dass Sie die Mietsache zurückgeben wollen - die schriftliche Kündigung ist üblich und ratsam. Der vorgeschlagene Ersatzmieter muss zahlungsfähig und für den Vermieter zumutbar sein, wobei nicht höhere Anforderungen gestellt werde können als seinerzeit gegenüber dem ausziehenden Mieter gestellt wurden. Wenn der Vermieter in der Liegenschaft wohnt, sind dessen Wünsche zu berücksichtigen, soweit sie vernünftig und nicht diskriminierend sind. Ein Ersatzmieter kann abgelehnt werden, wenn das Geschäft des Vermieters oder eines anderen Mieters konkurriert würden.

Der vorgeschlagene Ersatzmieter muss zahlungsfähig sein. Ein Auszug des Betreibungsregisters und allenfalls eine Kopie der Steuererklärung geben darüber Auskunft. Der Ersatzmieter muss auch bereit sein, den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen. Der Vermieter muss für die Prüfung des Ersatzmieters genügend Zeit haben. Bei Geschäftsmieten ist eine Prüfungsfrist von 30 Tagen angemessen, wenn bei der Nennung des Ersatzmieters bereits alle wesentlichen Informationen mitgeliefert werden (Personalien, Referenzen, Betreibungsregisterauszug). Es ist ratsam, eine Auswahl an Ersatzmietern vorzuschlagen.

Der Mieter muss die Mietsache dann tatsächlich verlassen und zurückgeben. Es kann deshalb nicht von einer vorzeitigen Rückgabe gesprochen werden, wenn die Schlüssel nicht zurückgegeben oder Möbel zurück gelassen werden. Der Vermieter muss das Mietobjekt dann auch tatsächlich zu den gleichen Konditionen weitervermieten, wenn er sich für den vom ausziehenden Mieter vorgeschlagenen Ersatzmieter entscheidet. Wenn hingegen der vorgeschlagene Ersatzmieter alle vom Gesetz geforderten Voraussetzungen erfüllt, der Vermieter sich aber dennoch für eine Weitervermietung in eigener Regie entscheidet, ist der ausziehende Mieter von seinen Verpflichtungen ab dem Zeitpunkt befreit, in dem er die Mietsache zurückgibt und der von ihm vorgeschlagen Ersatzmieter bereit gewesen wäre, den Mietvertrag zu übernehmen.