Wirteverband Basel-Stadt

Mietzinsherabsetzung – wie vorgehen?

Erläuterungen, Anleitungen, Musterbrief

Die behördlichen Massnahmen zur Bekämpfung des Coronavirus führten in den meisten Gastronomiebetrieben zu bedrohlichen Liquiditätsengpässen. Verlangen Sie unbedingt eine Herabsetzung des Mietzinses!

Gastronomiebetriebe müssen seit 17. März geschlossen sein. Der sogenannte «Lockdown» wird noch bis mindestens 26. April 2020 und dauern. Und selbst bei einer Wiedereröffnung, vielleicht Mitte oder Ende Mai, ist für längere Zeit mit schwer umsetzbaren Auflagen zu rechnen, die eine rentable Betriebsführung stark erschweren.

Zwar sind in der aktuellen Situation fast alle Vermieter bereit, die Mietzinsen zu stunden, doch eine Herabsetzung der Miete lehnen viele ab. Blieben die bisherigen Gespräche mit Ihrem Vermieter ergebnislos, müssen Sie unbedingt schriftlich und eingeschrieben eine Mietzinsreduktion für die Zeit des Lockdowns verlangen.

Erzielen Sie noch immer keine Einigung, können Sie die Zahlung der Mietzinsen vorerst stoppen. Zur Absicherung kann der Mietzins hinterlegt werden.

Mietobjekt werden in der Regel zu einem bestimmten Zweck zur Verfügung gestellt, z.B. zum Betrieb eines Restaurants, einer Bar oder eines Hotels. Im Mietvertrag wird dieser Zweck normalerweise erwähnt und ist für Mieter und Vermieter bindend. Insbesondere für Restaurants, Bars und Clubs vermag der Vermieter dieser vertraglichen Zusicherung seit dem 17. März 2020 nicht mehr nachzukommen. Damit liegt ein Mangel im mietrechtlichen Sinn vor, was grundsätzlich eine Herabsetzung des Nettomietzinses (ohne Nebenkosten) rechtfertigt.

Die Höhe der Herabsetzung bestimmt sich anhand der konkreten Umstände. Verglichen wird der objektive Wert der mängelfreien Mietsache mit demjenigen der mangelhaften. Die Gebrauchstauglichkeit von Restaurants, Bars und Clubs ist infolge des behördlichen Lockdowns vollumfänglich vereitelt. Entsprechend dürfte für Gastronomen während der verordneten Schliessung grundsätzlich ein Anspruch auf vollumfängliche Herabsetzung bestehen. Nach Auffassung der meisten Juristen ist es nicht erheblich, ob der Vermieter an der Situation ein Verschulden hat oder dass sich ein Mangel nicht beseitigen lässt.

Zur Durchsetzung seines Rechts muss der Mieter aktiv werden. Am besten verwenden Sie dazu den Musterbrief «Mietzinsherabsetzungsbegehren» von GastroSuisse. Erst eine solche Anzeige schafft das rechtliche Fundament für eine Mietzinsreduktion.

Kommt der Vermieter der Aufforderung zur Herabsetzung des Mietzinses nicht nach, sollten Sie dies nicht hinnehmen. Sie haben verschiedene Möglichkeiten. Vorerst sollte um Aufschub der April-Miete ersucht werden. Hierzu braucht der Vermieter bloss die Zahlungsfrist schriftlich zu verlängern. Unterzeichnen Sie keine Stundungsvereinbarung! Damit würde die Zahlungspflicht für den Monat April 2020 anerkannt.

Sollte der Vermieter einen Zahlungsaufschub ablehnen, kann man die Zahlung per 1. April 2020 stoppen. Dies vor dem Hintergrund, dass die Rechtsprechung eigenmächtige Mietzinsreduktionen bei nichtbehebbaren Mängeln erlaubt, zumal der Vermieter hier auch mit der Hinterlegung des Mietzinses nicht zu einer Mangelbehebung bewogen werden kann. Vollkommen korrekt handelt, wer den Mietzins bei der Schlichtungsstelle hinterlegt. Diese Hinterlegung muss vorgängig dem Vermieter angekündigt werden.

Sie könnten den Mietzins auch überweisen, müssten dann aber explizit darauf hinweisen, dass mit der Zahlung keine Schuldanerkennung einhergeht. Sie könnten beispielsweise den Zahlungsvermerk «à conto ohne Anerkennung einer Rechtspflicht».

Sollte sich der Vermieter dennoch dagegen wehren, in dem er eine «Zahlungsverzugskündigung» androht, sollten umgehend die vollumfängliche Herabsetzung der Miete für die Zeit der behördlichen Komplettschliessung verlangt und die diesfalls zu viel bezahlte Miete für den März 2020 zur Verrechnung gebracht werden. Wird ein Mieter nach den Betreibungsferien betrieben, wäre umgehend Rechtsvorschlag zu erheben.

Angesichts der bestehenden Ausnahmesituation ist es eher unwahrscheinlich, dass ein Vermieter sogleich kündigt, dürfte er doch aktuell kein Interesse an einem monatelangen Leerstand haben. Vor diesem Hintergrund erliessen bereits einige Schweizer Gemeinden bei ihnen gemieteten Lokalen den Mietzins für die Zeit des Lockdowns.

Um einen langen Rechtsstreit zu vermeiden, können Sie selbstverständlich individuelle Abreden treffen. Seien Sie sich als Geschäftsmieter ihrer guten Ausgangslage bewusst und machen Sie keine grossen Zugeständnisse. Eine vorübergehende Reduktion der Miete auf 10% dürfte eine pragmatische Lösung sein. Schliesslich nutzen Sie weiterhin gewisse Räumlichkeiten als Büro oder Lager.

Anders gestaltet sich die Ausgangslage für Hotels oder Food-Trucks sowie für Restaurants, die liefern bzw. Take-Away anbieten. Hier ist die Zweckzusicherung nur teilweise oder gar nicht beeinträchtigt. Eine vollumfängliche Herabsetzung des Mietzinses ist somit nicht geboten.

Macht ein Betrieb beispielsweise 80% des Umsatzes mit Verzehr vor Ort und 20% über andere Vertriebswege, wäre um eine 80-prozentige Mietzinsreduktion zu ersuchen. Die entsprechenden Zahlen dürften sich etwa anhand der für diese Dienstleistungen verschiedenen Mehrwertsteuersätzen mittels Buchhaltung belegen lassen.


Beispiel eines Begehrens um Mietzinsherabsetzung

Einschreiben (gleichzeitig eine Kopie per A-Post senden!)
Name und Adresse des Vermieters
Ort, Datum

Gesuch um vollumfängliche Herabsetzung des Mietzinses

Anrede

Im Mietvertrag vom (Datum) sicherten Sie mir zu, das Mietobjekt zwecks Betriebs als (Restaurant, Bar) während des Vertragsverhältnisses zur Verfügung zu stellen. Die behördlich angeordnete Schliessung sämtlicher (Restaurants, Bars) verunmöglicht Ihnen, nunmehr vorläufig bis am 26. April 2020 dieser vertraglichen Zusicherung nachzukommen. Dies bewirkt aus mietrechtlicher Sicht einen Mangel, für den der Vermieter mit Blick auf Art. 259a OR einzustehen hat und welcher vorliegend eine vollumfängliche Herabsetzung des Mietzinses gemäss Art. 259d OR rechtfertigt.

Vor diesem Hintergrund ersuche ich Sie höflich, für die Zeit des behördlichen Verbots die Mietzinsforderungen auszusetzen bzw. den vertraglich vereinbarten Mietzins vollumfänglich herabzusetzen.

Zugleich bitte ich Sie um schriftliche Bestätigung innert 10 Tagen. Sollten Sie meinem Begehren Herabsetzung des Mietzinses nicht nachkommen können, bitte ich Sie, mir Ihre Gründe innert gleicher Frist anzugeben. Besten Dank für Ihr Verständnis in dieser für uns alle schwierigen Situation.

Mit freundlichen Grüssen
…

PS: Eine Kopie dieses Schreibens wurde gleichzeitig per A-Post versandt.

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