Wirteverband Basel-Stadt

Wie kommt man schnellstmöglich aus dem Mietvertrag?

Übersicht der Handlungsmöglichkeiten

In der Gastronomie werden häufig Mietverträge mit mehrjährigen Mindestvertragslaufzeiten und relativ langen Kündigungsfristen vereinbart. Plötzlich wird aber kurzfristig ein Wunschobjekt frei und der Mieter möchte lieber heute als morgen aus dem bestehenden Mietvertrag aussteigen. Welche Handlungsmöglichkeiten in solchen Fällen gegeben sind, soll nachfolgend aufgezeigt werden.

Allgemeines

Ohne speziell vereinbarte Kündigungsfrist enden befristete Verträge mit Ablauf der vertraglichen Dauer (Art. 266 Abs. 1 OR). Wird ein Mietverhältnis danach stillschweigend fortgesetzt, gilt es als unbefristet (Art. 266 Abs. 2 OR).

Bei unbefristeten Mietverträgen gilt normalerweise eine Mindestkündigungsfrist von sechs Monaten. Die Parteien können aber eine längere Frist vereinbaren (vgl. Art. 266a und 266d OR). Möchte der Mieter das Vertragsverhältnis einseitig beendigen, sind diese ordentlichen Kündigungsfristen grundsätzlich einzuhalten. Unter gewissen Voraussetzungen ist es aber möglich, aus dem Mietvertrag auszuscheiden, ohne die gesetzliche Kündigungsfrist abwarten zu müssen.

Verkauf der juristischen Person

Wer seinen Mietvertrag auf eine GmbH oder Aktiengesellschaft laufen hat, löst sich regelmässig durch die Übertragung seiner Stammanteile bzw. Aktien auf einen Dritten schnellstmöglich aus dem Mietvertrag. Mit einem solchen Unternehmensverkauf geht die juristische Person mit all ihren Rechten und Pflichten auf den Erwerber über, was auch sämtliche Verträge im Namen der GmbH bzw. Aktiengesellschaft beinhaltet.

Haften Gesellschafter bzw. Aktionäre gemäss Mietvertrag persönlich, sollte mit dem Vermieter das Gespräch gesucht werden. Allfällig ist es möglich, den Mietvertrag auf die juristische Person umzuschreiben. Zu begründen wäre der entsprechende Wunsch etwa damit, dass man alles einheitlich möchte (weil der Treuhänder dies verlangt).

In diesem Zusammenhang können auch leichte Zugeständnisse gemacht werden, etwa eine Erhöhung der Mietkaution oder des Bankdarlehens um zwei, drei Monate. Klappt es mit der Überschreibung des Mietvertrags auf die juristische Person, kann diese sodann – wie vorstehend erwähnt – verkauft werden.

Damit man sich stets relativ einfach bzw. auf diese Weise von einem Mietobjekt trennen kann, empfiehlt sich, für jeden Betrieb eine eigene GmbH oder Aktiengesellschaft zu errichten. Bei mehreren Betrieben reduziert sich dadurch auch das allgemeine Haftungsrisiko.

Vorzeitige Rückgabe der Mietsache

Die vorzeitige Rückgabe des Mietobjekts gemäss Art. 264 OR ist zwar primär auf private Haushalte ausgerichtet. Die Bestimmung ist aber auch auf Gewerbemieten anwendbar. Der neue Mieter muss bereit sein, an Stelle des bisherigen Mieters in den Mietvertrag einzutreten und die Mietsache dem Verwendungszweck entsprechend zu gebrauchen. Er muss den bestehenden Vertrag also mit allen Rechten und Pflichten unverändert übernehmen.

Der Nachmieter muss zumutbar sein. Grundsätzlich beurteilt sich das über seine Solvenz. Es dürfen deshalb keine begründeten Zweifel an der Zahlungsfähigkeit des neuen Mieters bestehen; auch darf er nicht als kreditunwürdig erscheinen. Ein makelloser Betreibungsregisterauszug alleine kann dabei nicht ausreichend sein; auch vermag eine neu gegründete Gesellschaft häufig nicht zu genügen. Verlangt wird vielmehr, die Zahlungsfähigkeit insbesondere anhand von Jahresrechnungen, Auszügen aus Betreibungs- und Handelsregister und Betriebsbewilligungen darzutun.

Der neue Mieter hat aber nicht gleichermassen zahlungskräftig zu sein wie der bisherige. Es genügt, einen zumutbaren Nachmieter vorzuschlagen. Bei mehreren Interessenten sollten dem Vermieter allerdings – die entsprechende Solvenz vorausgesetzt – auch mehrere Dossiers zugestellt werden. Grundsätzlich hat der Vermieter eine Bedenkzeit von vier Wochen, um eine vorzeitige Rückgabe der Miete in diesem Sinn zu prüfen.

Erfüllt der vorgeschlagene Nachmieter die genannten Voraussetzungen, ist der bisherige Mieter von seinen Verpflichtungen gegenüber dem Vermieter ab dem Zeitpunkt befreit, ab welchem der Ersatzmieter das Mietobjekt übernommen hätte. Dies selbst für den Fall, dass der Vermieter den potenziellen Nachmieter ablehnt. Ein solches Ablehnungsrecht steht ihm nämlich zu; mit anderen Worten muss er mit einem zumutbaren Ersatzmieter nicht zwingend einen Mietvertrag abschliessen.

Übertragung der Miete auf einen Dritten

Der Vermieter hat jedoch kein solches Ablehnungsrecht, wenn man das Mietobjekt gestützt auf Art. 263 OR auf einen Dritten überträgt. Dem Vermieter ist hier ebenfalls ein solventer Nachmieter zu präsentieren, der bereit ist, eins zu eins in den bestehenden Mietvertrag einzutreten und den Mietvertrag dem Vertragszweck entsprechend zu gebrauchen. In dieser Hin-sicht gelten dieselben Kriterien wie oben. Im Gegensatz zur vorzeitigen Rückgabe gestützt auf Art. 264 OR haftet der bisherige Mieter bei einer Übertragung nach Art. 263 OR aber für eine bestimmte Zeit solidarisch, was ein wesentlicher Nachteil ist.

Deswegen sollte auf diese Art nur dann vorzeitig aus dem Mietvertrag geschieden werden, soweit etwa ein Schlüsselgeld auf dem Spiel steht bzw. ein spezielles Interesse daran besteht, dass die Mietsache auf eine bestimmte Person übergeht. Verweigert der Vermieter ohne sachliche Gründe seine Zustimmung, ist der Gang vor die Schlichtungsbehörde zu prüfen.

Ordentliche Kündigung und Untermiete

Wer keinen Nachmieter findet, der bereit ist, den laufenden Mietvertrag unverändert zu übernehmen, kann den finanziellen Schaden auch durch eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses und ein gleichzeitiges, befristetes Untervermieten desselben vermindern.

Zuweilen dürfte es hier allerdings schwer werden, einen Untermieter für die ganze Zeit der Kündigungsfrist zu finden, der auch noch bereit ist, denselben Mietzins zu bezahlen. Hier kann es sinnvoll sein, mit einem Dritten einen Untermietvertrag zu günstigeren Konditionen oder bloss für zwei, drei Monate abzuschliessen. Gerade an attraktiven Lagen dürfte es möglich sein, damit Personen anzusprechen, die beispielsweise einen Pop-up-Betrieb auf die Beine zu stellen gedenken.
Für die Untermiete gelten die Voraussetzungen von Art. 262 OR. Dem Vermieter sind somit die Bedingungen der Untermiete vorab bekannt zu geben. Der Untermieter muss das Mietobjekt dem vertraglichen Zweck entsprechend verwenden. Wo etwa die Mietsache zum Betrieb als Restaurant vermietet wurde, darf der Vermieter die Zustimmung somit verweigern, wenn sich der Untermieter in einer anderen Branche bewegt.

Bei der Untermiete wird der Mieter gegenüber dem Untermieter zum Vermieter, weshalb bei der Auswahl des Untermieters Vorsicht geboten ist. Dringend empfiehlt sich beispielsweise, eine Sicherheit von mindestens drei Monaten einzuholen – sei es über ein Kautionskonto im Sinn von Art. 257e OR oder eine Bankgarantie.

Ausserordentliche Kündigung?

Mit Art. 266g OR gibt es war eine Bestimmung, nach der ein Mietverhältnis ausserordentlich gekündigt werden kann. Vor einer solchen Kündigung ist aus rechtlicher Sicht jedoch generell abzuraten. Die Anforderungen für deren Rechtmässigkeit sind sehr hoch. Sodann verfügt der Richter über ein gewisses Ermessen, was die Abschätzbarkeit zusätzlich erschwert.

Verlangt wird, dass sich die äusseren Umstände im Vergleich zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses derart gravierend verändert haben, dass der betroffenen Partei die Fortsetzung des Mietverhältnisses bzw. die Erfüllung ihrer Pflichten bis zum nächsten ordentlichen Kündigungstermin nach «objektiver» Beurteilung unzumutbar wird. Finanzielle Schwierigkeiten oder eine neues Mietobjekt, das in Aussicht ist, genügen dabei beispielsweise nicht.

Erklärt ein Gericht eine ausserordentliche Kündigung für ungültig, endet der Vertrag grundsätzlich mit Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist; bis dahin ist der Mietzins aber geschuldet.

Quelle: Rechtsdienst GastroSuisse

• 60/40-Lösung: Geschäftsmieter dürfen hoffen, müssen aber warten
• Gedanken zu den Mietzinsen nach dem Lockdown
• Vorsicht bei «Stundungsvereinbarungen»: Mietzinsherabsetzung verlangen!